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Las 7 claves para entender el fin de la renta antigua

Inauguramos una nueva sección, un consultorio sobre vivienda y alquiler de la mano de Josemaría Núñez. Abogado inmobiliario y CEO House Hunting. Desde aquí daremos respuesta a todas las preguntas que nos hagáis llegar relacionadas con el tema a la cuenta de correo vivienda@chamberidigital.com. Empezamos con algo que preocupa y mucho a los comerciantes del barrio y es el fin de la renta antigua, que puede terminar con muchos comercios tradicionales.

 

 

Josemaría Núñez. Abogado inmobiliario. CEO House Hunting

 

El 1 de enero de 2015 se cumplirán 20 años desde la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y por tanto el fin de la moratoria que mantenía el precio de los locales de renta antigua. A partir de esa fecha, las rentas de los locales alquilados antes de 1985 se adecuarán a los precios actuales, según lo pacten los inquilinos con los propietarios. Se trata de un cambio histórico que genera mucho desconcierto por lo que pretendemos dar unas claves sencillas para entender estos cambios tan novedosos. 

 

1. Qué son los contratos de renta antigua

Con este sobrenombre se conoce a los contratos de alquiler -tanto de viviendas como locales u oficinas- firmados con anterioridad a 1985, cuando la legislación vigente en materia de arrendamientos (LAU de 1964) tenía un carácter sobreprotector con los inquilinos y comerciantes, facilitando rentas de muy larga duración y manteniendo los precios en el transcurso del tiempo y por tanto sin la revalorización histórica del IPC.  

2. Sólo afecta a locales comerciales

En los últimos meses muchos clientes -tanto propietarios como inquilinos- nos han llamado o han acudido a nuestras oficinas, preguntándonos si las noticias sobre el fin de la renta antigua del 1 de enero de 2015 afectaba a sus viviendas. 

Para aclarar este punto: El fin de la moratoria de la renta antigua solamente afecta a los locales comerciales firmados antes de 1985. 

3. Un poco de historia

En 1985 el ministro de Economía, Miguel Boyer, decidió terminar con una norma, creada en el año 1964, que establecía la prórroga forzosa y de carácter vitalicio de los alquileres de locales al precio entonces estipulado.

Pero el famoso Decreto Boyer no tenía carácter retroactivo. No fue hasta el año 1994, cuando se redactó la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se fijó un plazo de 20 años para terminar con unos alquileres irrisorios, muy inferiores al precio real de mercado. Ese plazo culminará el 31 de diciembre de 2014.

4. La nota negativa: fin de los pequeños comercios

Algunos propietarios de pequeños comercios como mercerías, ferreterías, droguerías, tiendas de ultramarinos, etc aducen que con el fin de la renta antigua no podrán continuar con su actividad tras la actualización de las rentas, simplemente porque no obtienen los ingresos suficientes para adaptarse al mercado.

En contraposición, los propietarios aducen que los locales que desaparezcan serán en todo caso los que no han sabido adaptarse al mercado actual, pero que no es justo y atenta contra la igualdad de condiciones que unos locales paguen unas rentas de 4.000 euros mientras los de al lado pagan 600 euros.

No se puede generalizar en cuanto a las subidas drásticas. Los casos más destacados, y donde las rentas se dispararán más, están en las calles más céntricas de las capitales españolas. En muchos otros casos, se tratará simplemente de una adecuación al mercado. 

5. Lo positivo: previsión general de bajada de precios

Lo cierto es que las rentas antiguas en los locales distorsionan el mercado, creando unas diferencias abismales. Coinciden los expertos en que lo  más probable es que la salida al mercado de una gran número de locales provenientes de renta antigua aumentará la oferta y provocará una bajada generalizada de los precios de los alquileres.      

6. Casos particulares

La LAU dispuso como norma general que los contratos terminasen tras el fallecimiento o la jubilación del alquilado. Pero hay algunos casos singulares de contratos (muy pocos) que no desaparecerán después del 1 de enero de 2015. También la LAU preveía determinados casos en los que los contratos se podían subrogar a favor del cónyuge o descendientes del inquilino originario. Analicemos brevemente estos supuestos:

  • El cónyuge: Tras el fallecimiento o jubilación del inquilino originario, si el cónyuge le sobrevive, mantendrá blindado su contrato siempre que continúe con la actividad del negocio. En caso de fallecimiento o jubilación ya no podrá cedérselo a sus descendientes.
  • Persona jurídica: en el caso de que el inquilino sea una sociedad mercantil, la LAU establece que el arrendamiento finaliza el próximo 31 de diciembre.
  • Los herederos: los descendientes de los antiguos inquilinos (la mayoría de los casos) verán finalizados sus contratos el 31 de diciembre de 2014.
  • Traspaso: si el arrendatario actual obtuvo el contrato mediante cesión o traspaso, verán finalizados sus contratos el 24 de noviembre de 2014.

En estos dos últimos casos se aumenta el plazo 5 años más desde ambos vencimientos si entre 1985 y 1994 se hubiera producido el traspaso del local de negocio. En este caso, finalizarían en el año 2019.

7. Lo más recomendable: renegociar la renta con el propietario del local lo antes posible

Si usted es un inquilino de renta antigua en un local comercial se le plantean tres opciones para afrontar el próximo mes de diciembre: renegociar con los propietarios un nuevo alquiler, cerrar el local o cambiar de ubicación.

Lo más recomendable es renegociar cuanto antes con la propiedad. De hecho, la mitad de los inquilinos ya ha renegociado un nuevo contrato. No en todos los casos los alquileres se van a multiplicar por 10, sólo será en los casos que las rentas sean muy bajas porque los contratos sean muy antiguos o estén en unas zonas donde haya subido mucho el precio.

A la hora de renegociar la renta tenga en cuenta que la ley establece el derecho de preferencia -siempre en igualdad de condiciones- del actual inquilino sobre otros posibles arrendatarios.